房價下跌，媒體報道了不少因房價漲跌而引發的家庭糾紛。

我看到一個媒體案例，妻子要求買房，結果幾年虧了一百多萬。于是，老公每次吵架都說買房虧錢的事，甚至寫下不再提及此事的保證書，可終究忍不住反復提及。老婆忍無可忍，就提出離婚。兩人從小認識，二十多年感情，離婚的時候哭得稀里嘩啦，但是就是過不了這關。

確實，這種情況在房價下跌時更容易發生，買一套房如果不小心賠了，在一二線城市賠個一兩百萬是很正常的。根據易居房地產研究院 2024 年數據，2021-2023 年高位購房的家庭中，一二線城市二手房平均跌幅達 15%-25%，核心城區部分樓盤跌幅超 30%。換算一下，以三口之家，100米作為標準，這樣的家庭有幾千萬戶。在徐瑾經濟人專欄2025年展望中，就預測房價下跌還會繼續，今年中產重大課題是如何與房價和解。

按照統計局住宅銷售面積數據測算，2021-2023 年全國商品住宅成交套數約 36.6億平米，折合約3660萬套，其中高位接盤的剛需家庭占比超 60%，相關家庭人數合計約 6000 萬人左右。以上海為例，2021 年 7 月 - 2022 年 12 月僅二手房就成交約 25 萬套，對應 25 萬組家庭高位接盤，且根據上海鏈家數據，這部分成交中 80% 為剛需群體，剛需是這部分群體的絕對主力。換言之，這幾年，在一二線，買房想虧一兩百萬，太容易了。

關鍵在于，以前大家覺得還能賺錢，覺得房價能漲回來，起碼虧損的錢很快就能賺回來，但現在預期也變成，“賺不回來了”。國家發改委 2024 年《中國居民資產配置報告》顯示，居民對房價上漲的預期指數從 2021 年的 78.2 降至 2024 年的 41.3，創近十年新低 。一旦 心氣不在了，家庭矛盾就會加劇。

其實，不僅僅是房價下跌時會有問題，房價上漲的時候也有問題。房價上漲的時候，也聽聞身邊很多類似荒誕的故事。不買房接不了婚不說，還有的朋友離不了婚：房價漲了之后，只有這一套房子，要分給對方一半，根本拿不出這個錢。2010-2020 年國家統計局城鎮住戶調查數據，當時工薪家庭可支配收入中用于住房支出的占比從22% 升至 38%，一套房的市值往往是家庭年收入的 10-15 倍，很多人就是因為一套房子，最后沒離成婚。

這種情況讓我覺得挺悲哀的。雖然在徐瑾經濟人專欄，習慣從經濟角度看問題，但每次看到這種事情都覺得很是無奈，現實把人框死了，但又能理解大家的處境。尤其是現在，賠一兩百萬聽起來很沉重，而要賺一兩百萬就越來越難了 —— 國家統計局數據顯示，2021-2024 年全國城鎮私營單位就業人員年平均工資增速從 9.7% 降至 5.2%，而一線城市優質崗位競爭指數（簡歷投遞數/崗位數）從 2021 年的 28:1 升至 2024 年的 45:1。

經濟下行，賺錢的幅度和速度都已不如從前。房價下跌，很考驗人性，但人性不是神，不能去試探人性，其實真的挺難的。關于房子，到這個階段應該怎么辦呢？理智地說，能割肉賣的肯定就賣了，不能割肉賣的就得接受現實。有時候就是這樣，每個人最終都要為自己認知買單。

當時買房子，是因為對未來有上漲的期待，對美好生活的向往。其實除了房價上漲之外，生活還有別的東西。如果這些東西你能給足夠的權重，那么接受起來，或許就沒那么困難了。

房價上漲，其實不到二十年。那時候工資低，房價上漲，幸運的人是 70 后，80 后如果比較早結婚也能搭上順風車。根據 Wind 數據，1998-2021 年全國商品住宅均價從 1854 元 / 平漲至 10329 元 / 平，漲幅達 457%，部分一線城市核心區域漲幅超 10 倍。這些早結婚的往往其實是比較保守的人，可能不是人群中最出眾的人，卻吃到了時代最大的紅利。當然，他們中不少人，日后更多把自己的財富積累歸因給自己的遠見。

電視劇《蝸居》是 2009 年推出的，從中可以一窺當時的風潮，房子成為集體叫魂。有時候，比你早一年買房的同事，房子價值就可以一年快翻倍。我當時也感慨，甚至感覺一輩子的工資都趕不上人家房子賺的錢。我有次去吃飯，和一個跨國公司的CEO 聊到這件事。他剛從國外回來幾年，他說，不可能，他不相信一輩子就這樣，年輕人還是要看長遠一點。

事后來看，房子繼續漲，但是他說得也對。雖然這些年他也經歷了浮浮沉沉，但確實比我們有格局，看得遠，知道任何時候賺到的錢都只是階段性的。一輩子太長，不要輕言一輩子，如果你是年輕人，尤其要記得。年輕時候你可能沒錢，但是如果只是錢的事，歸根結底，那也就那么回事兒。

徐瑾經濟人專欄很早提醒讀者賣房，很多人聽勸，甚至幾十套房都賣了，也有沒有賣還買的。有的讀者想買學區房，來咨詢我，我當然建議他別買，也有的人想買小別墅，從經濟上我也建議別買。但是他們其實后來都買了，核心原因是家人要買。畢竟，這是一個家庭決策，情感因素有其權重，不完全是經濟因素。

這時候，應該怎么辦？房子可以買，但要把房子當作消費，而不是投資，家和萬事興嘛。因為房子而產生情緒或傷感，是正常的。但怎么處理這些情緒，其實也取決于人性。比如買了學區房和別墅的讀者，他們虧錢了嗎，虧了，如果聽了其他合理投資建議，也補了一些回來，所以他們表面上經濟虧了，但是算總賬不虧，甚至算感情賬，在家里地位或許還因此提升了一些。

回頭來看，為什么覺得非要有個房子、有個家？用各種理論去解釋，其實都差不多，這體現了你的認知。但家的概念，有一部分是真實感受。比如你買了房子，有了家的感覺，然后定居的感覺，有了家人的窩，有了歸屬感。也許這些東西在房價上漲的時候，你會賦予它過多權重；而在房價下跌的時候，你可能覺得它一文不值。其實這可能是不對的。反而在房價下跌的時候，如果沒能及時清倉，那么應該認栽，而且更應該重視這些東西。

我們人就是這樣，有時候需要做一些看似無意義的事情，來證明自己的存在，證明自己的一種意義。但是，如果這個東西真的能對我們證明自己有意義，那它就是有意義的。哪怕它只是虛無的家的感覺、心的安全感，或者只不過是莫名的折騰。

壞消息是，房價可能確實回不到過去 —— 中指研究院 2024 年中期預測，未來 3-5 年全國房價將進入 “低漲幅、分化加劇” 階段，一二線城市核心區或維持平穩，非核心區及三四線城市仍有調整壓力。你想賺錢，須先學會接受虧錢，股民們對此心知肚明，某種意義上，大家都要經歷過各種大風大浪。

最后說個多年前的熟人的故事。當年房價上漲的時候，熟人參加工作之后，因為喜歡學術，換專業考研。從職業發展看起來一切都很好，畢竟是拜入名師進入名校，工作也有保證。看起來從平庸的打工人變為青年學者，找到人生志業，很完美對不對。

但是有個問題回避不了，房子。他發現，工作時候能買的那一套房子，自己讀了研究生博士之后卻買不起，甚至成為教授也買不回來。根據教育部 2023 年數據，高校青年教師（35 歲以下）平均年收入約 18 萬元，而一線城市核心區房價即使跌了，也不便宜，約 8-12 萬 / 平。換算一下，一套核心 100 平的房子總價是其年收入的 40-60 倍，這個 “房價收入比”非常無奈，畢竟國際通行合理區間為 3-6 倍。

這就是現實，非常中國的現實，社會在飛速迭代，人人都可能被甩出，我們不得不習慣這樣的“效率”。學術圈也不是凈土，也回避不了房子的執念。那套房，幾乎成為他的心魔，他很低落，甚至很抑郁，和朋友談及此事時，有時候會情緒失控。你不要嘲笑他看不穿，有時候人就是這樣，囚籠都是自己劃定的。但是最終在個過程中，他還是依靠信念走出來，他救贖自己，也幫助了別人，甚至因這些心得成為相關領域的當紅人物。說不定，你就刷到過。

無論房價上漲還是下跌，背后牽動萬千家庭的悲歡離合。當無法改變世界的時候，也許我們不得不學著改變世界觀。比起你買什么、投資什么甚至選什么職業，選擇身邊的人也許更重要。或者說，能不能有人和你一起兜底、一起面對這些波折，可能更重要。注：本文僅代表作者本人觀點，徐瑾亦為公眾號「重要的是經濟」主理人

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