改革開放的40年，可以說中國是“大拆大建”的40年。1991年左右，日本房地產泡沫破滅了。而且值得注意的是，日本的18歲成年人口的高峰在1992年左右，也就是，年輕人對住房的剛性需求在90年代就見頂了。但是如果讀者簡單地猜測，90年代以后的日本房地產行業是一譚死水，那就是大錯特錯了。如果說過去30年，也就是日本1995到現在，日本都在“大拆大建”，那是不符合事實的。但是如果筆者對“大拆大建”的地理范圍做出一定的限制，那這句話是完全成立的。這個地理位置的限定就是：日本主要大城市的核心商業區（也就是所謂的CBD區域和主要商業區域）以及主要的車站周邊。這些地方過去30年一直都在“大拆大建”。

當然日語中沒有“大拆大建”這個詞，日本用的詞是“都市再生”、“再開發”、“都市防災和韌性的提升”、“城市的活性化”、“東京的國際競爭力的提升”等詞匯。如果局限在東京都來講，過去30年一直在“大拆大建”，日本的媒體稱之為是“百年一次的再開發”。這些“大拆大建”主要集中在東京的核心商業區和東京主要的車站周邊。具體來講，項目往往集中在東京的“都心五區”，也就是千代田區，中央區，港區，澀谷區和新宿區，此外還有品川區等。此外，東京都內的JR東日本和各個民營鐵路線的主要車站周邊大部分都實施了大規模的再開發。很多人可能沒有想到，過去30年日本最知名的CBD大丸有地區（即丸之內、大手町、有樂町），沒有一天不施工的。中國讀者可能會感到意外，但是卻是鐵一樣的事實。目前大丸有地區的再開發還在進行中。當然，現代社會，筆者所說的這個“大拆大建”是在不影響整個區域生產活動的情況下，以非常干凈的模式在開展。不管是拆除和建設，都是用圍欄包裹的嚴嚴實實，道路上也是看不到散落的建筑垃圾的。很多讀者可能沒想到，日本最知名的CBD大丸有地區目前的寫字樓和商業設施，有超過60%都是過去30年建設的。同樣知名的傳統商業區日本橋地區，高層建筑基本上都是過去20年建設的。

那么，就有一個基本的問題：在地產泡沫之后，為什么日本迎來了百年一次的城市再開發？而且筆者要在這里指出的是：90年代中期拉開帷幕的日本城市大再開發，一直持續了30年，而且現在還沒有結束。本次的大開發要持續到2030年左右才會告一段落。