北京市西城區(qū)文昌胡同，46萬每平米成交的天價學(xué)區(qū)房成為近期深圳、上海和北京等一線城市房價接力快速上漲消息中一個大大的驚嘆號。但這很可能并不是近期深滬京房價迅速上漲的完結(jié)。價格不斷攀高、售房者坐地抬價、買房者陷入慘烈的搶房大戰(zhàn)。各種新聞渲染的不止是房市的火爆，其中更彌漫著前所未有的緊張氣氛。在這喧囂之下，對于普通人而言，可能尤為關(guān)注以下問題：京滬深等一線城市的房價上漲幅度究竟幾何？房價只是在近期才突然暴漲的嗎？房價暴漲是在個別區(qū)域還是全城火爆？學(xué)區(qū)房是房價上漲的罪魁禍?zhǔn)走€是替罪羔羊？現(xiàn)在是不是買房的最后機會？政策調(diào)控將去向何方？

FT研究院通過收集分析房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)，為大家梳理近期全國主要城市，尤其是深圳、上海和北京三個房價先后啟動的一線城市的房價走勢，幫助讀者更全面掌握房產(chǎn)市場態(tài)勢，為相關(guān)決策者提供一個信息來源。

本報告共分4部分：

1、不謀全局者，不足謀一域。第一部分關(guān)注全國的房產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局公布的《2016年1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》該數(shù)據(jù)采集自全國全部房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法人單位。

2、 第二部分關(guān)注全國房價上漲幅度排名前十的十個城市的房產(chǎn)價格走勢。新建商品房市場和二手房市場的走勢分別作為子部分單獨分析。數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局公布的《2016年1月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況》。據(jù)國家統(tǒng)計局介紹，70個大中城市的新建住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。二手住宅銷售價格調(diào)查為非全面調(diào)查，采用重點調(diào)查和典型調(diào)查相結(jié)合的方法，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)上報、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實地采價相結(jié)合的方式收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

3、 第三部分為北京市二手房市場的走勢分析。數(shù)據(jù)來自鏈家地產(chǎn)公開發(fā)布的二手房成交數(shù)據(jù)。依據(jù)相關(guān)成交量，并與國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，該數(shù)據(jù)可靠性和代表性較好，可作為數(shù)據(jù)來源進(jìn)行分析，但提請讀者注意數(shù)據(jù)的非官方性。

4、 第四部分為上海市二手房市場走勢分析。數(shù)據(jù)同樣來自鏈家地產(chǎn)公開發(fā)布的二手房成交數(shù)據(jù)。通過比對后發(fā)現(xiàn)，該數(shù)據(jù)質(zhì)量低于北京市數(shù)據(jù)，但仍具有較高的參考意義。

以下為本報告的結(jié)論要點：

1、 據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2016年1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速時隔兩年首次回升，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積降幅大幅收窄，全國商品房銷售面積及銷售額增速大幅上升。全國房產(chǎn)市場呈現(xiàn)較為明確的回暖跡象。但同時，受竣工面積大幅增長的影響，商品房待售面積還在增加，去庫存壓力，尤其是在三四線城市，仍是很大的。目前可能是全國房地產(chǎn)市場走勢出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折的開始。

2、 從不同城市來看，一線城市及東部主要經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市引領(lǐng)全國的房價上漲。其中，有兩個特點尤其值得關(guān)注：

2.1、 不同城市中，新房和二手房價格漲幅一致性出現(xiàn)差異。深圳的新建商品房與二手房均有大幅度同比上漲，上海新建商品房價格上漲是領(lǐng)先于二手房的。與上海相反，北京的二手房價格上漲幅度則明顯高于新建商品房。

2.2、 房價爆發(fā)晚于上海的北京，二手房價格累計增幅已經(jīng)后來者居上，其二手房價格同比漲幅在2016年1月已經(jīng)超過上海10個百分點。雖然2016年2月的官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)尚未發(fā)布，但預(yù)計北京房價有望在2月份繼續(xù)發(fā)力上漲，進(jìn)一步拉大與上海在二手房價格漲幅的差距。

3、 對于北京市二手房市場：

3.1、 雖然北京市房價上漲引起輿論關(guān)注是在2016年初，但事實上，2015年4月開始，北京二手房價格在全年多數(shù)月份已經(jīng)實現(xiàn)持續(xù)增長。

3.2、 學(xué)區(qū)房引領(lǐng)此輪北京房價快速上漲。

3.3、 從供需角度看，北京二手房價格的需求驅(qū)動力最為迅猛的期間可能已過，但價格增長的趨勢仍有望延續(xù)。

4、對于上海二手房市場：

4.1、 雖然也存在學(xué)區(qū)房需求拉高二手房價格的情況，但二手房價格上漲在上海市各區(qū)更具有普遍性，總體供需矛盾的走勢成為影響房價走勢的主要因素。

4.2、 從二手房市場的新增客房比來看，上海市二手房供需矛盾有強化的趨勢，上海市二手房有進(jìn)一步加速上升的可能（鑒于數(shù)據(jù)來源及此判斷的重要性，建議讀者結(jié)合其他信息綜合判定）。