稅收關(guān)系著國計民生，一項新稅種的提出，現(xiàn)有稅種稅率的調(diào)整，都會引起方方面面的極大關(guān)注，其中最引人關(guān)注的就是房地產(chǎn)稅。自從十八屆三中全會提出加快房地產(chǎn)稅立法以來，關(guān)于房地產(chǎn)稅的一舉一動都引起社會各界的廣泛關(guān)注。

從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)稅并不是一個新鮮的稅種。早在建國初期，《全國稅政實施要則》中規(guī)定了全國統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅，隨后公布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，對于一些特定的房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅。之后，考慮土地國有等諸多因素，房地產(chǎn)稅又多次調(diào)整，房地產(chǎn)稅又改為房產(chǎn)稅。1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，明確規(guī)定對城鎮(zhèn)經(jīng)營性住房征收房產(chǎn)稅，對于城鎮(zhèn)居民自主住宅則免征。2011年，重慶和上海試點的房產(chǎn)稅，本質(zhì)上就是對1986年的免征部分進行開征。從名稱上看，目前討論的房地產(chǎn)稅較以前多了一個“地”，可能包括了以前的土地稅。一些稅收專家由此認為，鑒于目前的城鎮(zhèn)居民住宅已經(jīng)繳納了土地出讓金，因此開征房地產(chǎn)稅沒有法理基礎(chǔ)。這種觀點并沒有認識到稅收的本質(zhì)在于：拔最多的鵝毛，聽最少的鵝叫。如果過去實行過房產(chǎn)稅和地稅，那么現(xiàn)在重新開征房地產(chǎn)稅也不會存在太多的障礙。同樣實行土地批租制度的香港，其房地產(chǎn)稅就被稱為“差餉”，名義上是對或有租金進行收稅，成功避開了所謂的法理障礙。

如果開征房地產(chǎn)稅，那么就需要明確征收的目的。一般認為，開征房地產(chǎn)稅核心目的在于通過增加持有成本，遏制房價過快上漲，從而實現(xiàn)“房住不炒”的目的。但是無論是從國際經(jīng)驗還是國內(nèi)實行房產(chǎn)稅的重慶、上海實踐看，對持有端進行征稅，并不能改變房價走勢。例如從1950年代開始，日本就征收房產(chǎn)稅，但并不能阻止1980年代日本房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。當(dāng)然，有觀點認為1991年之后開征的地價稅成為壓垮房地產(chǎn)泡沫的最后一根稻草，但應(yīng)該看到日本房地產(chǎn)泡沫破滅是日元過快升值、日本部分領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)競爭力逐步喪失、人口老齡化等諸多因素共同導(dǎo)致的，地價稅只是起到了催化劑的作用。即使沒有地價稅，日本房地產(chǎn)泡沫破滅也是遲早的事。另一種觀點是隨著大規(guī)模城鎮(zhèn)化的結(jié)束，土地出讓金將大幅減少，地方將少一塊稅源，因此開征房地產(chǎn)稅，可以彌補地方稅源的不足。這種看法根本就經(jīng)不起推敲。一是從規(guī)模上看，2018年土地出讓金收入6.51萬億，與此對應(yīng)，當(dāng)年個人所得稅收入為1.38萬億。換而言之，如果以房產(chǎn)稅方式替代土地出讓金，意味著居民端的稅負將增加4.8倍。即使所得稅和房產(chǎn)稅的征收對象存在一定的差異，前者主要針對工薪階層而后者主要針對房產(chǎn)持有者，但在其他條件不變的情況下，在居民端增加如此高的稅負也幾乎難以被接受。二是從性質(zhì)上看，土地出讓金是政府讓渡土地使用權(quán)，而居民和企業(yè)通過直接和間接繳納土地出讓金的方式獲得了土地使用權(quán)，本質(zhì)上是政府與居民以及企業(yè)的一種交易，而不是屬于稅收。而居民繳納房地產(chǎn)稅則是純粹的付出。無論是從規(guī)模還是本質(zhì)看，房產(chǎn)稅都不能與土地出讓金相提并論。