封堵“假離婚”成調控重點

樓市里的婚姻游戲何時了

2021年的第一波樓市調控升級，不僅同時在滬深落地，內容也異常默契——嚴厲打擊“假離婚”。

作為當下樓市行情最火熱的城市，上海和深圳的調控政策已經相當嚴格，但在巨大的利潤面前，“鉆空子”行為層出不窮，通過變更婚姻關系規避限購政策，即“假離婚”，更是成為違規操作的重災區。

樓市調控打擊“假離婚”已有多年，但徹底封堵漏洞并不容易。從法理來說，離婚并不存在真假，判斷“假離婚”需要靈活而復雜的評判標準，為了避免誤傷，往年的調控總會留有余地，直到近期，上海緊跟“715”新政加碼“假離婚”成本，深圳對不具備購房資格的家庭暫停夫妻婚內更名。

滬深的調控動作，不僅針對當地市場，更具備一定的示范作用。當調控內容屢屢指向“假結婚”，這場蔓延十余年的樓市婚姻游戲，或許有望迎來真正的結局。

滬深樓市調控齊發

雙雙劍指“假離婚”

1月19日，深圳一份暫停處理不具備購房資格的家庭夫妻婚內更名的文件悄然流出，該信息隨后經媒體報道得到官方證實。而且，無論是新購房產還是已購房產，均已無法因婚姻關系登記在未取得購房資格的一方名下。

2天后，上海發布調控新政，其中一條明確規定“夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算”。

深滬前后腳發布的調控內容，雖然被業內調侃為，一個防“假結婚”，一個防“假離婚”，但均為打擊通過變更婚姻關系獲取購房資格的違規行為。

從2020年7月深圳發布“715新政”，到9月杭州明確無房家庭標準，再到近期上海出臺“滬十條”，短短半年內，已有三座城市陸續發布針對“假離婚”的調控政策。不僅離異3年內追溯購房資格的要求一致，新政出臺前的市場情況也是驚人的相似——深圳在粵港澳大灣區疊加示范區的雙重利好下迎來量價雙升，甚至出現業主抱團漲價現象；杭州半年出現5次“萬人搖”樓盤，二手房漲價情緒濃厚；上海土地市場持續火熱，樓市迎來“翹尾”行情。

從政策發布的時機來看，三座城市均是在市場行情高峰正面迎接調控新政，打擊“假離婚”成為“滅火”政策的重要組成部分。這意味著，在調控思維中，“假離婚”已被視作炒房的主要手段之一，也是目前調控升級的重點打擊對象。

從政策發布的影響來看，對市場的震懾作用比較明顯。以最早發布的深圳為例，樂有家數據顯示，“715”新政后，市場房源、客源和帶看情況出現顯著性下滑，直至2020年10月下旬才開始回暖。

近期上海選擇升級調控政策，除了樓市持續火熱的刺激，深圳的正面示范也發揮了一定作用。尤其是在打擊“假離婚”方面，調控內容基本一致，參照以往先局部試點，再全國推廣的模式來看，有多城市進一步推廣的趨勢。

而且，目前執行“一刀切”的上海，在調控力度還略勝一籌。此前，在新政發布近兩個月后，深圳住建局發文，對復婚或再婚人士不再追溯離異前家庭房產套數，按照現在家庭房產套數計算，有市場觀點認為，該規定為“假結婚”買房留下操作空間，有調控松綁跡象。

但是近期，深圳對不具備購房資格的家庭暫停夫妻婚內更名，又有徹底封堵“假離婚”的趨勢。目前深圳住建局并未明確具體操作，如果確認執行，打擊力度將實現質的飛躍。

漫長的封堵“假離婚”之路

何時走到盡頭？

某種意義上來說，“假離婚”的歷史比商品房還要久遠。通過頻繁變更婚姻關系，在住房資源分配上獲利，這樣的操作甚至可以追溯到上個世紀的福利分房時期。

近十余年來，城鎮化快速發展、房價穩步提升，婚姻關系與住房制度的捆綁讓兩者關系發生了微妙的變化，從為結婚而購房，演變為因購房而離婚，甚至反復變更婚姻關系實現利潤最大化，“假離婚”現象更加普遍。

尤其是2013年，新 “國五條”發布，其中“二手房個稅由交易總額的1%-2%，將從嚴按照差額的20%征收”，政策一出，甚至在多地引發“離婚潮”。

據中央電視臺《經濟半小時》報道，僅2013年3月6日當天，北京離婚數量達到一千例，比平時多出一倍；南京市民政部門當天共開出了1600張單身證明，而單身證明上填寫的用途一欄，清一色的寫的是“購房”；上海離婚率飆漲，閔行區民政局在婚姻登記中心門口還特意設立“樓市有風險，離婚需謹慎”大幅公告警示牌。

從多分配福利房，到少交住房所得稅，再到多獲取購房資格，婚姻逐漸成為人們的在房產上獲利的工具。在樓市調控趨嚴后，各地住建局走上了打擊“假離婚”的漫漫長路。

目前來看，打擊的手段主要有兩種，第一種較為普遍，即認房又認貸，只要本人或配偶有購房貸款記錄，在限購城市均視作二套，以此增加炒房門檻；第二種就是離婚后一定期限內追溯購房資格，早期有部分銀行會重點審查離婚半年內的客戶的貸款資格，后來“考察期”逐漸延長，直至滬深明文規定離婚三年內追溯購房資格。

深圳近期調控動作的特殊之處在于，對不符合購房資格的家庭暫停夫妻更名，一定程度打破了婚姻關系和住房制度的捆綁關系，這與此前強調夫妻雙方在購房行為上的強聯系幾乎是反向而行。

雖然目前該調控動作的范圍、強度仍不確定，但禁止通過婚姻關系實現購房資格共享這一調控思路，比直接延長離婚后追溯購房資格的時間更為直接、徹底，震懾作用也會更加顯著。

但僅以此操作能否徹底封堵“假離婚”？答案并不樂觀。

頻繁變更的婚姻關系背后，存在某種供求關系。這一點與深圳樓市熱議的 “代持”有諸多相似。普通人的購房名額，炒房客的充足資金，讓彼此產生聯系的就是幾乎肉眼可見的房價上漲獲利空間。而且，婚姻關系里的地位平等，還能讓這種“代持”多一層保障。

對于住房資源緊張的大城市來說，調控持續加碼并未成功扼制市場熱情，在需求端打擊“假離婚”只是“打補丁”，土地供應不平衡，住房供需錯配，是大城市住房問題的根源，解決問題只能從供應端著手，例如增加建設用地總量，調整住宅用地比例，增加居住用地供應。

以行情最熱、調控最嚴的深圳為例，調控政策頻發的同時，政府也在供應端持續發力。數據顯示，2020年全年深圳計劃供應居住用地293.2公頃，實際供應達到362.8公頃；商品住房用地供應227.53公頃，完成2020年度實施計劃的182%；全年完成新開工商品住房建筑面積1236萬平方米，同比增長160%。

除此之外，2020年年底，深圳市人大還審議通過了《深圳經濟特區城市更新條例》，將“雙百”要求調整為“雙95%”，提高城市更新的進度，將更多宅地資源從舊改項目中釋放出來。

在住房自有率僅23.7%的深圳，實現住房供需平衡顯然還有很長的路要走，但是只有方向正確，才有望徹底解決樓市亂象，真正實現房地產市場平穩發展。

從目前典型城市的做法來看，在真正解決供求關系之前，市場大概率將不斷加碼針對“假離婚”的調控政策，一邊增加違規操作的風險成本，一邊降低炒房的利潤空間，逐漸消滅這場樓市里的婚姻游戲。

文/陳湘婷

圖/圖蟲創意

編輯/仰鏡伊