臨近年末，2020年的物企上市潮迎來新高峰，僅12月上半個月，就有4家物企成功登陸資本市場。

截止12月19日，今年掛牌上市的物企數(shù)量已經(jīng)達(dá)到16家，對比2019年的12家，以及2014年-2018年的總和也僅有12家，2020年可謂創(chuàng)下歷史新紀(jì)錄。

這場自2018年開始的物企上市潮，已陸續(xù)誕生30余家上市物企。如今物企上市熱情依舊，資本市場的態(tài)度卻已是冰火兩重天。僅今年12月上市的4家物企中，就出現(xiàn)了華潤萬象生活開盤大漲38.12%，而恒大物業(yè)、佳源服務(wù)和遠(yuǎn)洋服務(wù)上市首日破發(fā)的兩級現(xiàn)象。

其中，12月17日，擁有明星基石和數(shù)倍超額認(rèn)購的遠(yuǎn)洋服務(wù)，上市首日遇冷，以開盤跌破發(fā)行價收官2020年的物企上市潮。

狂奔三年后，緊隨著物企上市潮而來的，則是今年逐漸形成的上市“破發(fā)潮”。據(jù)鋒面News統(tǒng)計，2020年掛牌上市的16家物企中 ，有8家出現(xiàn)開盤首日破發(fā)。而過去5年（2014-2019年）上市的房企中，僅有4家出現(xiàn)首日破發(fā)。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，隨著物業(yè)板塊遠(yuǎn)高于房企母公司的估值吸引力不斷加強(qiáng)，和“三道紅線”對房企的融資壓力持續(xù)加劇，物企上市的需求將更加迫切。

“在港交所擬提高上市企業(yè)門檻、上市競爭加劇導(dǎo)致上市難度提升的情況下，物業(yè)企業(yè)迎來一波更洶涌的爭搶上市潮將是大概率事件。” IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析，龍頭房企拆分物業(yè)公司陸續(xù)就位，沒有好故事的中小物企想要獲得高估值、保持股價也將更加困難。

截止12月19日，仍在港交所排隊等候的6家物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，最新遞交的招股書均顯示為“審核中”。這意味著，2020年這場物企上市潮最終定格在遠(yuǎn)洋服務(wù)。

數(shù)據(jù)來源于公開信息，鋒面News制表

數(shù)據(jù)來源于公開信息，鋒面News制表

12月17日，遠(yuǎn)洋服務(wù)正式在港交所掛牌，發(fā)售價為5.88港元/股，上市首日開盤價為5.86港元/股，跌破發(fā)行價，下午股市震蕩下行，跌幅一度擴(kuò)大至5.80%，隨后快速拉升，最終收跌0.51%，報5.85港元/股。

2020年物企上市破發(fā)并不少見，但從遠(yuǎn)洋服務(wù)掛牌前的諸多動作來看，上市首日破發(fā)屬于意料之外。

從物管規(guī)模上看，最新數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月末，遠(yuǎn)洋服務(wù)在全國范圍內(nèi)管理210個物業(yè)項目，包括155個住宅社區(qū)及55個非住宅物業(yè)，總合約建筑面積達(dá)6190萬平方米，總在管建筑面積達(dá)4230萬平方米，其中90.8%的在管面積位于一二線城市。

盡管遠(yuǎn)不如彩生活、雅生活和保利物業(yè)等大型物企，但背靠千億房企遠(yuǎn)洋集團(tuán)，遠(yuǎn)洋服務(wù)的規(guī)模增長潛力還是被資本市場看好。因此，上市之路上不僅擁有高瓴等多家明星基石護(hù)航，上市前也獲得了數(shù)倍的超額認(rèn)購，其中香港公開發(fā)售獲8.91倍認(rèn)購，國際發(fā)售方面獲3.07倍認(rèn)購。

而從上市環(huán)境來看，雖然不久前上市的恒大物業(yè)和佳源服務(wù)也遭遇首日破發(fā)，但期間上市的華潤萬象生活服務(wù)卻受到了資本市場的追捧，開盤大漲38.12%，可見物業(yè)股的“光環(huán)”仍在。

柏文喜在接受鋒面News采訪時認(rèn)為，遠(yuǎn)洋服務(wù)首日遭遇破發(fā)，主要是兩方面的原因，“一是近來大量物管企業(yè)蜂擁上市，導(dǎo)致物業(yè)板塊供股過量下的理性回調(diào)、稀缺性消失和個股分化，以至于部分個股上市首日破發(fā)頻現(xiàn)的市場信心不足；另一個就是遠(yuǎn)洋服務(wù)本身企業(yè)基本面不夠好。”

數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年及2020年前6個月，遠(yuǎn)洋服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)中來自遠(yuǎn)洋集團(tuán)的收入合計分別為7.81億元、8.89億元、9.94億元及5.26億元，占同期公司物業(yè)管理收入比例分別為94.0%、84.5%、81.5%及81.2%，對母公司依賴性較強(qiáng)；同期，毛利率分別為20.7%、20.1%、20.6%及28.5%，同比上半年30家物企平均毛利率為28.69%,遠(yuǎn)洋服務(wù)處于行業(yè)中等水平。

此外，遠(yuǎn)洋服務(wù)的資本負(fù)債率遠(yuǎn)高于同行，招股書披露，2018年、2019年及截止2020年6月末，公司資本負(fù)債比率分別為454.5%、483.1%及439.9%。

“業(yè)務(wù)來源收入占比對母公司依賴過高且毛利較低、成長性不足、資本負(fù)債率過高。” 柏文喜進(jìn)一步總結(jié)遠(yuǎn)洋服務(wù)上市遇冷的直接原因。如果企業(yè)本身基本面不夠好，即使成功上市，在洶涌的上市潮中，破發(fā)還是大概率事件。

“近期資本市場比較挑剔，或者說隨著物業(yè)公司上市數(shù)量的增多，物業(yè)股的價值更容易進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋匀菀灼瓢l(fā)。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)持一致觀點。

事實上，從今年首家上市物企興業(yè)物聯(lián)，到收官之作遠(yuǎn)洋服務(wù)，“破發(fā)”已經(jīng)貫穿2020年物企上市潮的始終。

據(jù)鋒面News統(tǒng)計，2020年港交所共有16家物企成功上市，其中8家在開盤首日股價一度跌破發(fā)行價，既包括總市值不超過5億的蚊型物企的興業(yè)物聯(lián)和燁星集團(tuán)，也不乏龍頭房企拆分物業(yè)公司如恒大物業(yè)、世茂服務(wù)等。

從12月18日的最新股價來看，股價“破發(fā)”的隊伍仍在擴(kuò)大，16家新上市物企中，11家跌破發(fā)行價。其中，第一服務(wù)跌幅最大，達(dá)到54.5%。但同時，穩(wěn)住股價的5家物企中，漲幅也比較驚人。其中，開盤大漲38.12%的華潤萬象生活，漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大到45.29%。

數(shù)據(jù)來源于公司公告及公開報道，鋒面News制表

資本市場的冷熱態(tài)度，讓上市物企之間的估值分化進(jìn)一步加劇。

截至2020年12月18日，同為2020年上市的物企，華潤萬象生活的市值達(dá)到712.8億元，而燁星集團(tuán)市值縮減為4.46億元，市值差距達(dá)159倍。如果對比范圍擴(kuò)大到所有上市物企，碧桂園服務(wù)的總市值已經(jīng)達(dá)到1384億元，市值差距將進(jìn)一步擴(kuò)大至310倍，物業(yè)板塊強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者恒弱的趨勢更加清晰。

截止目前，據(jù)克而瑞統(tǒng)計公布的2019年地產(chǎn)銷售TOP20房企中，已有13家完成拆分物業(yè)公司上市，其中4家在2020年完成，未拆分物業(yè)上市的還有萬科、龍湖、金地、陽光城 、中南、金茂和華夏幸福。一方面，龍頭房企拆分物業(yè)上市潮將持續(xù)吸引資本市場的目光；另一方面，隨著優(yōu)勢物企的陸續(xù)登陸，中小物企的生存空間也將進(jìn)一步被壓縮，破發(fā)現(xiàn)象更為普遍。

從時間上來看，留給中小物企的機(jī)會也不多了。近日，港交所陸續(xù)發(fā)布文件，建議將盈利規(guī)定按市值規(guī)定于2018年的增幅百分比調(diào)高150％，或按恒生指數(shù)平均收報點數(shù)（由1994年至2019年）的概約增幅調(diào)高200％。一旦上市門檻提高，本就沒有規(guī)模優(yōu)勢的中小物企將更難在上市潮中脫穎而出，即使“闖關(guān)”成功，穩(wěn)住股價不破發(fā)也將成為難題。

“蜂擁上市皆為利來。” 雖然物業(yè)股接連破發(fā)，物業(yè)板塊出現(xiàn)估值回調(diào)，但市盈率仍普遍超過20倍，遠(yuǎn)高于地產(chǎn)母公司。柏文喜表示，為了物業(yè)板塊的高估值和改善母公司資金基本面，物企依然會抓緊上市窗口期跑步進(jìn)場。

多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，以港交所上市要求調(diào)整為節(jié)點，明年上半年有望迎來一波更洶涌的物企上市潮。

物企扎堆上市，競爭愈發(fā)激烈，但相比“三道紅線”下排位進(jìn)一步固化的地產(chǎn)行業(yè)，物管行業(yè)還未出現(xiàn)絕對的龍頭物企，行業(yè)仍有較大想象空間。

目前來看，規(guī)模擴(kuò)張和科技創(chuàng)新是行業(yè)競爭的兩大重點。

作為地產(chǎn)行業(yè)競爭的延續(xù)，規(guī)模是物企橫向?qū)Ρ鹊闹匾獏⒖迹瑥纳鲜形锲蟮墓蓛r漲跌幅來看，市場也呈現(xiàn)規(guī)模越小、跌幅越大的趨勢。為了最大化獲取規(guī)模紅利，“跑馬圈地”成為大多數(shù)物企當(dāng)下的重要任務(wù)。

克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月底，30家上市物企合計在管面積達(dá)到26.54億平方米，較2019年增加了3.66億平方米；被納入克而瑞物管統(tǒng)計數(shù)據(jù)的24家上市物企，在管規(guī)模平均增速達(dá)到33.58%，增速最大的建業(yè)新生活，增速達(dá)到67.8%。

規(guī)模帶來的競爭優(yōu)勢顯然易見，但嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在物管行業(yè)這條新賽道上，相比規(guī)模擴(kuò)張，資本市場可能會更加關(guān)注科技創(chuàng)新應(yīng)用的企業(yè)。

作為傳統(tǒng)的人力密集型行業(yè)，科技賦能對物管行業(yè)的意義重大。興證證券的一份報告顯示，假設(shè)在管面積不變，智慧物管技術(shù)的落地可以節(jié)約人力成本約20%-30%，估算典型物管公司人工成本降低20%-30%，毛利率平均提升10-20個百分點。

從上市物企的宣傳口徑來看，科技賦能正在成為新關(guān)鍵詞。碧桂園智慧物業(yè)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)和金科智慧服務(wù)等物企，均重點介紹過相關(guān)科技創(chuàng)新模式；近期上市的遠(yuǎn)洋服務(wù)也在上市公告中表示，公司計劃約20%用于升級智能化管理系統(tǒng)，約10%用于提升數(shù)字化水平及內(nèi)部訊息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施。

“資本市場的偏好是盤面較大、業(yè)務(wù)來源對母公司依賴較低、成長性和創(chuàng)新性較強(qiáng)的企業(yè)，這些物企更容易得到資本的青睞。” 柏文喜分析，尤其是規(guī)模上沒有優(yōu)勢的中小物企，想要獲得高估值，就更需要在商業(yè)模式與科技創(chuàng)新方面有較為突出的亮點，“否則可能會發(fā)行困難，股價也難以維持。”

對于深陷“破發(fā)”困境的中小物企來說，資本對科技賦能的關(guān)注，可能意味著“突圍”的希望。畢竟，規(guī)模的鴻溝短期難以跨越，但科技的故事才剛剛開始。

文/陳湘婷

圖/圖蟲創(chuàng)意

編輯/仰鏡伊