熬過疫情冰封期，商業地產終于等來報復性消費，走出“疫后行情”。

根據商務部消費促進司消息，國慶長假前三天，全國購物中心總客流數達3.05億人次。10月3日開始，旅游熱點城市購物中心客流顯著增加，昆明、西安、蘇州、桂林等部分城市回暖率達到90%以上；一線城市中，上海、北京回暖率也達到85%以上。

市場漸漸回歸正常軌道，商業地產運營商摩拳擦掌，欲借勢沖刺。

10月11日，擁有在管總建筑面積約330萬平方米的合景悠活正式通過港交所上市聆訊。內地首家在香港上市的商業地產企業寶龍商業(9909.HK)捷報頻傳，今年以來股價漲幅超192%。近期，華潤置地、禹洲地產等房企陸續發布公告，擬分拆旗下商業板塊上市。

物業IPO的高光時刻還在延續，同樣與住宅開發黏性極強的商業板塊也站在聚光燈之下，等待資本審視。

發力沖刺IPO

“北萬達，南寶龍。”商業地產界的兩大風向標，都已開啟資本征程。

2019年12月30日，在大連萬達商業地產仍處于“中止審查”狀態，排隊等待上市之時，后起之秀寶龍商業捷足先登，順利在港交所成功掛牌交易，成為內地首家在香港上市的商業地產企業。

內地商業地產企業上市的序幕由此拉開。今年1月19日，星河集團旗下“星盛商業”向港交所遞交招股書，擬于香港主板上市；8月26日，禹洲地產公告稱，披正考慮分拆集團的物業管理及商管服務業務上市；8月 31日，華潤置地拆分旗下物業管理及商業運營服務業務，以華潤萬象生活的新平臺向港交所遞交了招股說明書。10月11日，擁有在管總建筑面積約330萬平方米的合景悠活正式通過港交所上市聆訊。

事實上，近兩年房企分拆旗下板塊上市的風氣漸起，商業領域暗潮涌動。萬科和世茂等頭部企業均表示有分拆商業上市的意向，旭輝、金科等腰部企業紛紛成為獨立部門，將商業地產板塊作為獨立板塊進行運營。

分拆商業上市，有經營層面上的考量。隨著融資通道不斷收緊，房企減負壓力巨大，分拆上市可以為企業開辟新的融資渠道及降低融資成本，從而減輕母公司的負債壓力。在現金為王的時代，素有“現金奶牛”之稱的商業板塊，能為房企帶來充足的現金流支撐，減輕銷售端的壓力。

IP Global 中國區首席經濟學家柏文喜對鋒面News表示，房企積極分拆商業上市有兩個原因，一是商業企業具備了獨立上市的條件，分拆上市獲得資本支持是旗下商業企業得到更好發展的最佳途徑；另一個原因是分拆旗下的商業企業上市有利于提升房企的市值，同時也為房企打造了另一個可以相互策應的資本平臺。在對債性融資管控趨嚴的當下，打造新的資本平臺以實現非債性融資非常重要。

物業股神話難復制

商業與物業被稱為住宅開發的左膀右臂，物業板塊備受資本青睞，商業地產板塊待遇如何？

鋒面News注意到，目前寶龍商業的是市盈率為68.14，而母公司寶龍地產的的市盈率僅為5.02，與母公司相比，商業板塊市盈率遠超主業，受資本青睞的特點更為明顯。

現階段赴港上市的內地商企僅有寶龍商業，從估值上看， 資本市場予以寶龍商業的估值水平已經直逼頭部物管企業，甚至有超越的勢頭。公開數據顯示，碧桂園服務的市盈率為62.24，保利物業市盈率為56.37，中海物業為36.52。

為何資本市場會給予商業運營類企業如此高的估值？一位TOP 10 商業地產運營人士認為，商業地產與物業板塊有較多相似之處，都屬于運營板塊，考驗企業的經營能力。此前商業地產都是重資產投入，近年來企業逐漸向輕資產轉型，增加管理輸出和打通類REITS渠道，資產逐漸變輕，也更容易獲得資本青睞。更重要的是，商業地產還有物業增值的潛力，金融屬性更強。

盡管分拆商業時機逐漸成熟，但在柏文喜看來，商業股不太可能復制物業股的神話。首先，商業股無論是規模還是坪效的成長性都無法與物業股相提并論，不具備資本市場太強的成長溢價能力。其次，商業股的平臺和入口價值沒有物業股的想象力強，增值賦能的潛力小。但是鑒于這些背靠母公司的商業企業的業績相對比較穩定，且具有一定的抗周期性，還是會持續受到資本市場的歡迎。

文/劉婷

編輯/仰鏡伊

圖/圖蟲創意