一切經濟活動的背后都有周期的影子。通常所說的經濟周期，包括技術周期、房地產周期、設備周期和庫存周期，對經濟短期波動而言，后三者影響相對更大。三個周期的疊加或交錯，往往會在某個階段加大經濟的上行或下行壓力。從中國經濟來看，至少在今年上半年，這三個周期都處于下行階段，這也是導致當前經濟下行壓力偏大的重要原因。

首先，目前房地產周期仍處于回落階段。這里的房地產周期，并不是經典教科書中長約20年左右的庫茲涅茨周期，而是中國房地產市場運行與調控政策相結合所形成的3年左右銷售小周期。中國房改自1998年開始，迄今僅20余年，時間尚短，加上中國仍處于城鎮化過程中，房地產又是一個高度管控的市場，不宜直接套用庫茲涅茨周期的分析框架。

小周期中，房地產銷售是領先指標，帶動其他系列指標的變化。銷售產生回款之后，開發商一方面可以繼續買地，由此形成土地成交和土地購置費；另一方面可以加快開工，進而帶來建安投資。這兩個方面共同構成了房地產開發投資。2018年房地產市場的重要特征之一，就是商品房銷售不斷降溫，但房企拿地熱情不減。去年全年銷售面積同比增長1.3%，顯著低于2017年的7.7%，而土地購置費同比增長57%，較上年提升34個百分點。在土地購置費的支撐下，2018年房地產開發投資增速一直維持在10%左右，僅在下半年小幅回落至9.5%，表現出了非常強的韌性。