房價的前景如何，相信是2009年底到2010年的一個最熱門話題。在全球經(jīng)濟一片低迷中，亞洲的房地產(chǎn)市場卻不斷上漲。這其中，中國內(nèi)地很多地區(qū)的房地產(chǎn)價格也已經(jīng)超過2007年的高點。在這個過程中，“泡沫”說漸漸發(fā)酵，中國官方的做法也耐人尋味：在中央經(jīng)濟工作會議上定下了“基本不變”的調(diào)子后，卻又在隨后的12月中出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的緊縮政策，相信迪拜拖欠債務(wù)事件對官方的“轉(zhuǎn)向”還是有一定的催化作用。

事實上，就像經(jīng)濟預(yù)測不會改變經(jīng)濟的走勢一樣，任何的怨言和謾罵也不會對房地產(chǎn)的走勢產(chǎn)生本質(zhì)的影響。但理性的分析可使我們做出正確的選擇。首先，讓我們回到房價本身。中國國家統(tǒng)計局每個月都會公布一個房地產(chǎn)的價格指數(shù)，目前這個指數(shù)同比上升約為5-6%左右，環(huán)比在0.5到1個百分點之間，按照這個趨勢，房地產(chǎn)價格指數(shù)同比超過10%只是時間問題。一旦出現(xiàn)雙位數(shù)的增長，不管從任何角度說，都會對官方的政策造成一定的壓力。此外，這個同比指數(shù)是基于全國的統(tǒng)計產(chǎn)生的，抽樣的偏差，權(quán)重的組成和地方數(shù)據(jù)可信度，都可能影響這個指數(shù)。換句話說，很多人懷疑的“低估”很可能是存在的。與此同時，在一個大樣本中，北京、上海、廣州和深圳這四地的房價也被“模糊化”了，舉例來說，2007年深圳房價出現(xiàn)了一波20%左右的下跌，而在全國的房價指數(shù)卻幾乎沒有任何反應(yīng)。同理，目前很多人看到的大城市房價暴漲，很可能在很大程度上被小城市的房價相對平穩(wěn)“抹平”了。

什么造成了房價的快速增長呢？市場供給不透明，過去一年的低利率和優(yōu)惠政策都可能造成了2009年房價的上升。從短期來看，由于對全球經(jīng)濟危機的恐懼，刺激措施很可能已經(jīng)過度了。但從更基本的角度來說，中國的城市化進程，相對較高的儲蓄率，以及資產(chǎn)配置轉(zhuǎn)移的需要，才是房地產(chǎn)不斷上升的根本動力。由于中國城鎮(zhèn)人口密集程度很高，土地稀缺，土地價格在市場化后急劇升高，導(dǎo)致房產(chǎn)價格也隨之攀升。經(jīng)濟的發(fā)展和城市化的預(yù)期是中國房價結(jié)構(gòu)性上升的動力。另外，中國的家庭存款高企，達(dá)到GDP的110—120%左右。每年的大量貿(mào)易順差也導(dǎo)致中國金融市場流動性持續(xù)走高。由于通脹預(yù)期的增高，國內(nèi)金融保值產(chǎn)品的有限和股市的波動太大，房產(chǎn)似乎成為居民資產(chǎn)配置轉(zhuǎn)移的首選。這種情況是在短期內(nèi)不可能解決的，這也造成中國一些城市房價可能已超出其由一些根本經(jīng)濟因素所決定的合理均衡價格的水平。