房貸“提前還款潮”似乎正愈演愈烈。隨著房地產進入深度下行周期，新增個人住房貸款自去年2季度以來快速下降，并于4季度首次轉負。去年房貸余額僅增1.3%，為有紀錄以來最低。根據銀保監會數據，去年1至10月銀行新發放個人住房貸款共4.8萬億元。筆者預計全年發放約5.2萬億元，而房貸余額去年僅增4800億元。二者之差主要應是提前還貸的結果。筆者相應測算去年房貸提前還款約4.7萬億元，約占去年房貸余額12%，規模不小。

提前還貸是住戶部門在經濟和地產下行周期中修復資產負債表的行為。房貸一度是普通百姓為數不多使用財務杠桿增加財富的機會，但其前提是房價繼續漲。2021年中以來房地產市場深度調整使得房價總是漲的預期發生了變化。在過去一年多時間里，理財等金融產品收益率也顯著下降了。隨著投資回報率降低，抵押貸款的資金成本就凸顯出來了。部分居民自然地選擇提前還貸來降低財務成本。

提前還貸可能也是在利率大幅下行之后實際的再融資安排。房貸按5年LPR 加點定價，其中基準利率每12個月重置一次，加點則在整個合同期內保持不變。然而，加點也是監管部門調節房地產行業的重要工具。在寬松周期中，存量借款人受益于LPR的下調，但享受不到加點的變化。譬如，2021年借的房貸平均利率是5.49％，在經歷35個基點LPR下調之后利率仍高達5.14％。去年，首套房貸利率下限已降至4.1%，而符合條件的城市還可階段性下調或取消該利率下限。同樣地，消費貸和經營貸等新產品利率也已降至3-4％。由于缺乏正式的再融資機制，存量借款人必然嘗試各種辦法來借新債還舊債。畢竟，如果利率降低一個點，100萬元30年期房貸可減少付息近22萬元。盡管監管不允許資金違規流入房地產，但是在新舊貸款這么巨大的利差面前，各種套利行為恐怕難以避免。