近期中國多個政府部門連續推出一系列房地產業的新政策，例如降低購房首付比例、上調住房公積金存款利率、降低房地產交易環節的契稅和營業稅征收比例等政策。在樓市產能過剩情況下，通常以降低價格促進銷售作為去庫存的主要方法，而在中國近期的經濟政策主要以供給側結構性改革、壓縮產能過剩行業的目標背景下，為什么管理部門密集推出上述支持房地產業的政策？本文試著回顧美國和日本房地產市場去產能過剩的過程，觀察對經濟和社會的影響，希望對當前中國房地產業去庫存有所啟示。

美國2008年金融危機與房地產去產能過剩

2008年9月15日，美國投資銀行雷曼兄弟公司宣布破產，拉開了美國金融危機的序幕。美國最大的兩家住房抵押貸款融資機構“房利美”和“房地美”被收歸國有，保險公司美國國際集團被美國政府接管。金融市場的全球化使得華爾街的危機迅速蔓延，全球股市大幅下挫，金融市場上的不安情緒也打擊了對實體經濟的信心。2008年美國金融危機是因房地產次級抵押貸款壞帳而起，致使金融市場出現流動性危機，波及房地產公司、抵押貸款機構、投資銀行、保險公司和商業銀行等相關行業，導致美國經濟衰退。