過去十年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了幾起幾落，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的爭論也已經(jīng)持續(xù)多年。筆者認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)整與以往不同，它不僅僅是前期強(qiáng)勁反彈后的自然回落，而是疊加了中期結(jié)構(gòu)性拐點(diǎn)的影響。過去十幾年來房地產(chǎn)作為拉動內(nèi)需的最主要引擎的時代已經(jīng)結(jié)束了，而未來一兩年房地產(chǎn)建設(shè)可能出現(xiàn)大幅下滑是中國經(jīng)濟(jì)面臨的最大下行風(fēng)險。

房地產(chǎn)面臨結(jié)構(gòu)性拐點(diǎn)

首先，本次房地產(chǎn)的調(diào)整與以往幾次周期不同。首先，2004-05年、2007-08年和2010-11年的房地產(chǎn)下滑均發(fā)生在宏觀政控和房地產(chǎn)政策驟然收緊之后，而本次房地產(chǎn)下滑并沒有明顯的政策觸發(fā)因素。另外，近幾個月新開工面積下滑之迅速和劇烈也超出以往，可能意味著開發(fā)商不僅面對融資困難，而且對未來發(fā)展前景也并不看好，在市場疲弱的情況下迅速大幅削減新開工項目。第二，供求格局相比過去已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。過去幾年，房地產(chǎn)新建面積持續(xù)攀升，已經(jīng)超過了由城鎮(zhèn)人口增長所帶來的內(nèi)在“剛需”和舊房更新改善的需求，住房供給中用于滿足投資性需求的比重在增加，而投資性需求的支撐因素正在削弱。