隨著北京第一批集中供地項(xiàng)目陸續(xù)入市，進(jìn)京“趕考”的這一批南派房企交卷了。

深圳卓越、廣州越秀、廈門建發(fā)、福州金輝……這些首次在京操刀住宅產(chǎn)品的新南派房企完成首秀。一些產(chǎn)品，可清晰感受到北上房企們的用心和發(fā)力，窺見其在京突圍和版圖擴(kuò)張的野心；一些產(chǎn)品，則體現(xiàn)了成本、地段以及土拍規(guī)則約束對產(chǎn)品的掣肘，不乏中庸與無奈。

在“看得到開頭、猜不到結(jié)尾”的2021年樓市，南派房企在京的奮進(jìn)還是形成了一股清流。

置身當(dāng)下的調(diào)控政策和經(jīng)濟(jì)周期里，他們的跋涉路徑也描畫了新時(shí)代進(jìn)京“趕考”房企的群像。

高速發(fā)展階段積累下的慣性與瞬息變化的現(xiàn)實(shí)間之的沖突，體現(xiàn)在他們略帶滄桑與堅(jiān)韌的表情里。

卓越集團(tuán)，無疑是這個(gè)群體里的“黑馬”。

在今年5月的集中供地中，卓越獨(dú)家或聯(lián)合共拿下4塊土地，加之與融創(chuàng)金盞朝陽一墅項(xiàng)目的合作，當(dāng)下在售5個(gè)商品住宅項(xiàng)目。

知名房企扎堆的朝陽區(qū)金盞板塊市場膠著。

青云上府由卓越合作伙伴旭輝操盤，朝陽一墅則是亦敵亦友的融創(chuàng)操盤。卓越與中交聯(lián)合在昌平拿下的兩個(gè)地塊，分別打造奧森春曉與北清云際，區(qū)別是北清云際是卓越操盤。

雖說，卓越“潛伏”進(jìn)京較早，但之前在翡翠公園與翡翠山曉的項(xiàng)目中的角色多為戰(zhàn)略伙伴，都是合作方萬科操刀。此次首秀的北清云際，成為了卓越在京一眾項(xiàng)目中真正的“親筆”。

臨近8號線平西府站的奧森春曉，則是中交操盤。這兩個(gè)樓盤上演的是“孿生兄弟”的同室操戈。不僅售樓處相距僅50米，樣板間也做在了同一棟樓里，且交付樣板間的裝修顏色、材質(zhì)，審美與風(fēng)格如出一轍。

這兩個(gè)地塊的樓面價(jià)都達(dá)到了5萬元/平米以上，與銷售指導(dǎo)價(jià)格之間相差僅一萬多，且都配建超過2萬平米的人才公租房，受成本與地塊素質(zhì)影響，奧森春曉和北清云際的產(chǎn)品并沒有很驚艷，但主打剛需、剛改產(chǎn)品，也在區(qū)域取得了相對不錯(cuò)的銷售業(yè)績。

與卓越皆落子熱門板塊不同，此次越秀進(jìn)京雖然也參與了熱門土地的競拍，但是最終與天恒聯(lián)手只拿下了懷柔劉各長地塊，越秀天恒·懷山府也已入市。

懷山府是一個(gè)低密度改善項(xiàng)目，越秀打造了洋房、疊拼、合院多個(gè)產(chǎn)品類別，從產(chǎn)品細(xì)節(jié)中也可見其對園林規(guī)劃設(shè)計(jì)的用心，但是合院和疊拼產(chǎn)品戶型中規(guī)中矩。因地處遠(yuǎn)郊，雖為當(dāng)?shù)氐钠焚|(zhì)樓盤，但這個(gè)首秀作品在整個(gè)北京市場的關(guān)注度受限。

這一波北上房企的首秀作品，存在感比較強(qiáng)的還是價(jià)格相對低而建筑高標(biāo)準(zhǔn)的建發(fā)·望京養(yǎng)云。雖然，建發(fā)拿到的地塊在朝陽崔各莊三兄弟中并不算素質(zhì)最好的，但是政府持有20%產(chǎn)權(quán)后的性價(jià)比，還是在清冷的市場吸引了部分購房者。王府新中式、江南園林、“被動房”，都作為產(chǎn)品特色被市場記住。

在這批北上房企中，與越秀境遇類似沒有拿到熱門地塊的，還有佳兆業(yè)。 佳兆業(yè)花樣年·西山相府，是去年拿地今年夏天入市的項(xiàng)目。作為北京首個(gè)住宅產(chǎn)品，佳兆業(yè)在被石景山樓市截流嚴(yán)重的門頭溝市場，復(fù)刻了“拙政園”，西山相府的園林細(xì)節(jié)驚艷，打造標(biāo)桿的決心可見。

眾所周知，核心城市的首秀作品，皆是樹立品牌、打開市場的起點(diǎn)。如龍湖進(jìn)京的滟瀾山、融創(chuàng)復(fù)出北京的西山壹號院、彼時(shí)仍名為中化方興的金茂打造的廣渠金茂府，都成為時(shí)代經(jīng)典和房企產(chǎn)品價(jià)值的背書。

對比之下，近兩年這波北上房企們的作品，產(chǎn)品的首發(fā)陣容口碑分化，有的誠意可鑒，有的發(fā)揮受限。

一個(gè)有趣的“巧合”是，這一波進(jìn)京的南派房企有個(gè)特點(diǎn)——年度銷售額千億左右，規(guī)模求上進(jìn)。

曾幾何時(shí)，高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的規(guī)模競速口號響徹地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，與頭部和第一梯隊(duì)陣營房企相比，千億軍團(tuán)是一股蓬勃的力量。 2020年，佳兆業(yè)、建發(fā)房產(chǎn)剛剛跨過千億門檻，去年上市的金輝控股和越秀、卓越，皆為“千億在途”房企。

據(jù)上市公司公開數(shù)據(jù)，金輝控股2020年銷售金額為972億元；越秀地產(chǎn)2020年的銷售金額約為957.6億元；卓越集團(tuán)2020年銷售額為994億元，距離千億一步之遙。 這些從南方發(fā)家的房企，深耕粵港澳大灣區(qū)，有些在長三角區(qū)域也取得了不錯(cuò)的業(yè)績，但謀求規(guī)模上的突破，只能繼續(xù)開疆拓土。進(jìn)京，是必選的艱難之路。

帶著“深圳寫字樓大王”光環(huán)的卓越，在5月的北京集中供地中，拿地不久便出現(xiàn)“退地”傳聞，其“算錯(cuò)賬”的消息不脛而走，在業(yè)內(nèi)并不是沒有遭到過質(zhì)疑。摩拳擦掌的越秀，作為廣州市屬國企出現(xiàn)在了此次恒大風(fēng)險(xiǎn)化解委員會的名單中，地位可見一斑。但在北京土地市場，雖然聯(lián)手京派國企天恒參與了朝陽金盞青云上府地塊的廝殺，但最終未能如愿，只拿到了懷柔地塊。

金輝，與同鄉(xiāng)正榮、陽光城、旭輝等閩系房企將總部遷至上海發(fā)展不同，從福州走出來的金輝，2009年就將總部遷至北京發(fā)展，望京的金輝大廈是其在京重要的商業(yè)資產(chǎn)。今年4月，金輝北京第二個(gè)商辦項(xiàng)目金輝·時(shí)八區(qū)也亮相。此次，與同為閩系房企的中駿合作大興未來云城，是金輝進(jìn)京多年首個(gè)參與的有住宅產(chǎn)品的項(xiàng)目。金輝與中駿聯(lián)合體只經(jīng)過一輪報(bào)價(jià)，以45.2億的底價(jià)拿下大興首秀項(xiàng)目，在京路線保守。

進(jìn)京路漫漫的，還有佳兆業(yè)。2013年，佳兆業(yè)接手了命運(yùn)多舛的大望路爛尾項(xiàng)目，隨后打造成佳兆業(yè)廣場，如今這里的SKP-S已是北京商業(yè)的網(wǎng)紅地標(biāo)。時(shí)隔7年，佳兆業(yè)在2020年7月，拿下門頭溝地塊打造了西山相府。同年10月，官宣在北京設(shè)立總部，佳兆業(yè)“北京、深圳雙總部戰(zhàn)略”落地，北上取得進(jìn)展。

臨近年關(guān)，南派房企的北上小分隊(duì)，已有初步戰(zhàn)果。 在克而瑞發(fā)布的北京11月房企權(quán)益金額榜單中，“黑馬”卓越在進(jìn)京頭一年，已經(jīng)憑借6.76億成交額殺進(jìn)京城房企TOP30榜單，名列21位。數(shù)據(jù)顯示，11月，中交卓越·奧森春曉成交金額為4.97億，中交卓越·北清云際為4.76億，也進(jìn)入北京近郊項(xiàng)目成交排行TOP 10。

卓越在京的動作力度，透著沖千億、爭TOP20的執(zhí)念。據(jù)公開報(bào)道，卓越集團(tuán)董事局主席李華原定的戰(zhàn)略規(guī)劃是在2020年達(dá)成千億規(guī)模，而去年僅6億元的差距與這個(gè)三年目標(biāo)失之交臂。但在去年11月，卓越發(fā)生了直指目標(biāo)的人事變化。曾帶領(lǐng)陽光城、中南置地達(dá)成規(guī)模躍升的職業(yè)經(jīng)理人陳凱加盟卓越，任卓越集團(tuán)執(zhí)行董事長。卓越董事局主席李華再提出，希望兩三年內(nèi)做到行業(yè)TOP20的目標(biāo)。

當(dāng)行業(yè)處于低谷時(shí)，卓越的逆勢擴(kuò)張是此輪周期里的少數(shù)派。 與卓越大膽的昂首闊步不同，正在遭遇美元債違約危機(jī)的佳兆業(yè)需要平穩(wěn)。據(jù)“地產(chǎn)營銷人”1-11月北京門頭溝住宅成交數(shù)據(jù)，西山相府成交0.85億，成交均價(jià)5.6萬/平米。這是佳兆業(yè)在京首個(gè)項(xiàng)目的階段成績單。

當(dāng)下，由恒大揭開的這場海外債兌付危機(jī)，已經(jīng)涉及到佳兆業(yè)、華夏幸福、藍(lán)光等多個(gè)房企。花樣年也是其中之一，左右著它在京的進(jìn)退。 北京西山相府是同起步于深圳的佳兆業(yè)與花樣年的聯(lián)手之作，論及北上發(fā)展，花樣年不比佳兆業(yè)晚。

2020年4月，花樣年就聯(lián)合住總、首開、旭輝，以14.96億元競得北京市密云區(qū)檀營鄉(xiāng)地塊。今年5月25日，這四家聯(lián)合體又以17.38億元拿下上述地塊的鄰近地塊。怎奈，短短幾個(gè)月后，同樣遭遇流動性危機(jī)的花樣年，轉(zhuǎn)讓了在京的兩項(xiàng)目國祥府、國祥云著股權(quán)，暫時(shí)退出了北上的競逐。

12月6日，花樣年董事局主席潘軍公開發(fā)布了“置死地而后生”的萬言書，在這個(gè)“房企爆雷元年”，引發(fā)業(yè)內(nèi)外深刻反思。

在當(dāng)下這個(gè)周期中，廣州越秀、廈門建發(fā)這樣的國企可能更有擴(kuò)張的底氣，民企的跋涉之路更鮮活地反映了房企的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。 同花樣年一樣，廣州雅居樂在京的發(fā)展也有些高開低走。

2019年6月，雅居樂進(jìn)京首個(gè)項(xiàng)目落子亦莊。京華雅郡雖為限競房，但在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上頗有誠意，只是項(xiàng)目身處當(dāng)時(shí)的限競房紅海市場亦莊板塊，競爭激烈。 今年5月的北京集中供地中，雅居樂低調(diào)，以15.3億元摘得門頭溝永定鎮(zhèn)地塊。

與卓越、建發(fā)、越秀爭搶熱門板塊的策略不同，雅居樂沒有冒進(jìn)。這個(gè)門頭溝地塊只有雅居樂一家報(bào)名，也是底價(jià)成交，但該地塊的容積率為僅為1.1，低密度類別墅項(xiàng)目給了雅居樂一些發(fā)揮特長的空間。如同諸多北上房企的后續(xù)動作一樣，值得期待。